الكويت - مباشر: قال بيت التمويل الكويتي (بيتك) إن القطاع العقاري المحلي شأنه كشأن كافة القطاعات في السوق يحتاج إلى متابعة دورية من خلال إعادة تقييم الأصول والعقارات، وسينعكس ذلك إيجابياً على جودة محفظة التمويل للبنوك المحلية.
وأوضح التقرير الذي تلقى "مباشر" نسخته اليوم الاثنين، إن الأزمة المالية الجديدة الناتجة عن تداعيات فيروس كورونا المستجد (كوفيد 19) وانخفاض أسعار النفط والضبابية الناشئة عنها وعدم معرفة المدى الزمني للخروج منها، أثر على معظم الأسواق العالمية ومن بينها السوق الكويتي.
وبين التقرير أن أبرز تداعيات تلك الأزمة التدهور في الوضع الاقتصادي العالمي وانعكاسه على الاقتصاد الكويتي الذي بدأ في تسجيل تراجعات حادة في أسعار النفط الخام في الأسواق العالمية للطاقة، في ظل عدم الوصول إلى اتفاق على تخفيض كميات الإنتاج النفطي في بداية الأزمة.
ومع دخول العالم في دائرة الركود الاقتصادي منذ الربع الرابع من العام الماضي، والآثار المخيفة لجائحة "كورونا" وحالة الهلع الشديدة حول العالم، توقفت قطاعات اقتصادية نتيجة لهذه الجائحة من بينها قطاعات النقل والسياحة والسفر، وتراجع الطلب على المنتجات كما توقفت سلاسل العرض بشكل كامل.
وتابع التقرير: "رغم الجهود والتعافي القوي لسوق العقار المحلي في الكويت خلال عام 2018 فإنه من المناسب أن نشير إلى أن هناك مخاطر من المحتمل أن يواجهها القطاع المصرفي في حال هبوط أسعار العقار، وذلك لما للبنوك من انكشاف ائتماني على سوق العقار، بصورة مباشرة من خلال القروض الإسكانية الشخصية (المقسطة) أو غير مباشرة من خلال الائتمان الموجه للنشاط العقاري والإنشائي المرتبط به".
وأشار التقرير إلى أن هذا الانكشاف في تزايد منذ عام 2012 حتى اقترب الائتمان الممنوح من البنوك إلى القطاع العقاري من 23 مليار دينار في عام 2019، وظلت حصة القروض العقارية مستقرة في حدود 58% على مدى الخمس سنوات الماضية.
وأفاد بأن انكشافات القروض المباشرة وغير المباشرة، تشكل العقارات معظم محفظة الضمانات لدى البنوك وقد زاد استخدام العقارات كضمانات بمرور الوقت لتشكل 66.5% من إجمالي الضمانات لدى البنوك في عام 2018، وكذلك انكشافات البنوك بالنسبة لاستثمارتها العقارية وبالتالي فإن الانكشاف على سوق العقار يتمثل في 3 اتجاهات هي القروض والضمانات والاستثمارات.
ويصل انكشاف البنوك على قطاع العقار وفق تقرير الاستقرار المالي لبنك الكويت المركزي 2019 إلى 46.5% من محفظة القروض بعد أن مثل نصف المحفظة في 2018، وبالتالي فإن مدخل العلاج يجب أن يركز على حلول سريعة لتخفيف أثر انكشاف البنوك على سوق العقار خاصة مع توقع بأن يتراجع هذا السوق بفعل الأزمة.
وأمام هذا الانكشاف على العقارات فإن التعثر في دفع الإيجارات والركود الاقتصادي أصبح متوقعاً في ظل انخفاض أسعار النفط وهبوطها لمستويات تقترب من حاجز 11دولار للبرميل وأقل.
توقف التداول
وقد انعكس توقف التداول وعدم تسجيل العقارات خلال فترة الإغلاق الشامل للحكومة ومؤسسات الدولة منذ بداية مارس (آذار) لعدم تفشي العدوى حتى نهاية يونيو (حزيران) سلباً على حجم التداولات العقارية نتيجة لاغلاق التسجيل العقاري التابع لوزارة العدل.
وحسب التقرير، فإن مسوحات وتقييمات "بيتك" خلال الربع الثاني أكدت على صمود أسعار العقارات السكنية بل وارتفاعها بنسبة 4.7% على أساس سنوي.
وتظهر المؤشرات تباطؤ معدلات الزيادة لمتوسط سعر العقارات الاستثمارية إلى 1% بنهاية الربع الثاني من 2020 تأثراً باشتداد الأزمة الحالية، وللعقارات التجارية بنسبة 3.3% لذات الفترة، في حين هدأت وتيرة الزيادة في العقار الصناعي مسجلاً زيادة 1% على أساس سنوي.
ويلاحظ ارتفاع حجم الطلب في السكن الخاص برغم عوامل موسمية قد تحد منه مثل فترة العطلات الوطنية، حيث ارتفع عدد صفقاته في يناير وفبراير بنسبة 41% على أساس سنوي، بينما تراجع في الاستثماري والتجاري بنسبة 81% و63%، في حين انخفض عدد تداولات العقار الحرفي بنسبة 91% على أساس سنوي.
وفيما يخص تطورات أسعار العقار المحلي بنهاية الربع الثاني 2020، تحسن متوسط سعر المتر المربع على مستوى دولة الكويت إلى حدود 667 ديناراً لعقار السكن الخاص لنسبة 0.2% عن الربع الأول الذي أظهر تراجعاً بحدود 1.1% علي أساس ربع سنوي.
وفي العقار الاستثماري يقترب من متوسط قدره 1560 ديناراً للمتر المربع، وتزايدت نسبة الانخفاض على أساس ربع سنوي منخفضاً 2.1% عن الربع الأول الذي تراجع بحدود 0.6%.
وبالنسبة للعقار التجاري يصل متوسط السعر إلى 3610 ديناراً للمتر المربع منخفضاً بحدود 1% عن الربع الأول الذي تراجع بنسبة أقل قدرها 0.3% على أساس ربع سنوي.
وعلى الرغم من استعادة أسعار النفط لتسجل 41 دولار للبرميل، إلا أن هذا الانخفاض قد ينعكس على ركود موازي في تداول وأسعار العقارات بشكل لافت للنظر، الأمر الذي ينذر بمؤشرات دورة ركود قوية مُقبلة.
الركود المتوقع قد يدعو العديد من الشركات التي تعاني من نقص حاد في السيولة وديون خارجية مستحقة إلى ترشيد نفقاتها ووقف تعيين موظفين جدد والنظر بحذر وتشاؤم نحو المستقبل، بالتالي وجود احتمالات تسريح عدد من العمالة، فضلاً عن الآثار السلبية المتوقعة لسياسة تعديل التركيبة السكانية في الكويت وتخفيض العمالة الوافدة الذين يشكلون الطلب الأساسي على العقارات الاستثمارية والتجارية أيضاً.
وقال "بيتك" إنه مما لاشك فيه أن هناك علاقة ارتباط واضحة بين ما يجري في الأسواق بفعل أزمة "كورونا" وتطورات سلبية في أسعار النفط، وسوق الأسهم والذي تأثر بالانخفاض نتيجة للأزمة حيث انخفض سوق الرئيسي في بورصة الكويت بمعدل 19% عن نهاية 2019.
ومن ناحية أخرى تأثرت الشركات العقارية المدرجة ببورصة الكويت، حيث سجلت القيمة السوقية لقطاع العقار انخفاضاً من 1.3 مليار دينار في نهاية 2019 إلى 1.1 مليار دينار بنهاية الربع الأول بنسبة انخفاض 14%، كما انخفض مؤشر القطاع العقاري 21% مقارنة ببداية الأزمة وهو أقل بشكل طفيف من نسبة انخفاض إجمالي السوق والبالغ 24%.
وقد ساهمت فترة الإغلاق الطويلة خلال الربع الثاني من العام في تراجع القيمة السوقية لشركات القطاع العقاري بالسوق الرئيسي عن ذات الفترة من العام الماضي، إلا أنها تحسنت معدلات تراجعها من 8.2% بنهاية الربع الأول إلى 6.6% بنهاية الربع الثاني عن ذات الفترات من 2019.
وانعكس ذلك أيضاً على تحسن تراجع القيمة السوقية لبورصة الكويت منخفضة بنسبة 15.7% بنهاية الربع الأول مقابل تراجع نسبته 12.1% بنهاية الربع الثاني.
بالتالي يمكن القول أن الإجراءات الحكومية لتحفيز النشاط الاقتصادي ساهمت في الحفاظ عى أداء بورصة الكويت حيث ارتفعت القيمة السوقية لشركات القطاع العقاري بالربع الثاني بنسبة 3.35% عن الربع الأول في ظل ارتفاع القيمة الرأسمالية لبورصة الكويت بنسبة 6.4% لذات الفترة.
(تحرير - محمد فاروق)
ترشيحات:
مساهمو "المعدات" يُقرون تخفيض رأس المال لإطفاء الخسائر
29 يوليو.."فيوتشر كيد" تناقش البيانات المالية عن النصف الأول
"كيبك" الكويتية تنتهي من التصاميم الهندسية الأولية لـ"مجمع البتروكيماويات"
بوبيان للبتروكيماويات: النائب العام أصدر قراراً بتجميد حسابات "بوتيكات" البنكية
بورصة الكويت تتراجع صباحاً.. والسيولة 3 ملايين دينار
193 ألف دينار أرباح أعيان العقارية من تخارج استثماري
صدور حكم الاستئناف لصالح "المدار" بدعوى مرفوعة من "نادي الكورنيش"
